II. Information de l'emprunteur

1. La publicité en matière de crédit immobilier

Toute publicité faite, reçue ou perçue en France, doit indiquer sous peine de sanctions pénales l'identité du prêteur et la nature et l'objet du prêt.

Si la publicité comporte un ou plusieurs éléments chiffrés, elle doit mentionner en plus de la durée, le coût total et le taux effectif global du prêt ( TEG : taux prenant en compte les frais et rémunérations qui peuvent s'appliquer au prêt ainsi que les primes d'assurance invalidité-décès) .

Toutes les mentions obligatoires doivent par ailleurs être présentées de manière lisible et compréhensible par le consommateur.

Les documents publicitaires ou les documents d'information remis à l'emprunteur doivent, quant à eux, mentionner qu'il dispose d'un délai de réflexion de 10 jours pour accepter le crédit, que la vente est subordonnée à l'obtention du prêt et que, si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées.

Enfin, est interdite toute publicité qui assimile les mensualités de remboursement à des loyers ou fait référence , pour le calcul des échéances, à des prestations sociales qui ne sont pas assurées pendant toute la durée du contrat ( prestations familiales, allocation personnalisée au logement).

2. L'offre préalable

La loi de 1979 fait obligation au prêteur de vous adresser par écrit « une offre de prêt » dont le contenu est fixé par cette même loi. Doivent y figurer l'identité des parties et de la caution le cas échéant, la nature et l'objet du prêt, les modalités ( notamment dates et amortissement, le montant du crédit et son taux), les garanties, assurances, sûretés, les conditions requises pour transférer les prêts à un tiers, ainsi que la durée de la validité de l'offre, les conditions d'acceptation et les frais d'études.

La remise de l'offre préalable oblige en outre le prêteur à maintenir sa proposition pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur. Si le prêt n'a pas été accepté dans ce délai, il peut alors en modifier les conditions. Toute modification de ces conditions, notamment du taux ou du montant, oblige le prêteur à la remise d'une nouvelle offre préalable.

III . Le contrat de prêt

1. Acceptation de l'offre préalable

Le contrat de prêt ne devient parfait qu'après acceptation de l'offre préalable par l'emprunteur, acceptation qui ne peut intervenir qu'à l'issue d'un délai de réflexion minimal de 10 jours, sous peine d'amende et de la perte du droit aux intérêts pour le prêteur.

Par ailleurs, aucun versement, sous quelque forme que ce soit, ne peut être demandé à l'emprunteur avant l'acceptation de celle-ci.

Pour s'assurer de la réalité de ce délai, la loi fait obligation au prêteur d'envoyer la proposition de prêt par courrier et obligation à l'emprunteur d'accepter cette offre par le même moyen.

2. Conclusion d'un contrat de vente immobilière

Le contrat de prêt est conclu sous condition résolutoire de la non conclusion du contrat de vente, dans un délai de 4 mois à compter de l'acceptation de l'offre ( délai pouvant être allongé par les parties)

Si le projet immobilier n'aboutit pas dans ce délai , le contrat de prêt peut donc être résilié. Le prêteur pourra alors demander le remboursement des sommes qu'il a versées, les intérêts y afférents ainsi que des frais d'étude (dont le montant est plafonné par la loi à 0.75 % du montant du prêt, sans que la somme ainsi calculée puisse excéder 1000 francs hors taxe.)

3. Recours à plusieurs prêts

Si l'emprunteur sollicite plusieurs prêts pour la réalisation de votre projet, il doit en informer les prêteurs. La résiliation de tous les contrats de prêts sera alors possible , dans le cas où un des prêts, d'un montant supérieur à 10 % du crédit total, serait refusé.

4. Remboursement par anticipation

Le prêteur ne peut s'opposer au remboursement par anticipation d'une partie ou de la totalité du prêt, à moins que ce remboursement soit inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt ( sauf s'il s'agisse du solde).

En revanche, le contrat peut prévoir dans un tel cas le paiement d'une indemnité. Cette indemnité est plafonnée par la loi à la valeur d'un semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû avant remboursement.

Cependant, pour les contrats conclus à compter du 29 juin 1999, aucune indemnité ne peut être demandée en cas de remboursement anticipé lorsque ce remboursement est motivé par la vente du bien immobilier, vente faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, du décès ou de la cessation forcée d'activité professionnelle de ces derniers.

5. Les garanties et assurances

Le prêteur exige très souvent des garanties qui peuvent prendre plusieurs formes : sûreté prise sur le bien ( hypothèque), caution d'une tierce personne ( qui sera actionnée en lieu et place de l'emprunteur principal en cas de défaillance de ce dernier), adhésion à un fonds de garantie.

Il exigera également la souscription d'une assurance décès, souvent complétée par une assurance maladie - incapacité - invalidité. Il vous sera par ailleurs proposé de prendre une assurance chômage.

Les conditions et le coût de ces assurances sont variables d'un établissement à l'autre. Il ne faut donc pas hésiter à se renseigner avant de choisir son contrat. Le contrat d'assurance peut en effet être conclu auprès d'une assurance différente de celle proposée par l'établissement prêteur.

IV Le contrat immobilier : condition suspensive d'obtention des crédits

 

Le projet de contrat ou le contrat définitif doit indiquer si le prix sera payé comptant ou à crédit. A défaut de mention spécifique, l'emprunteur bénéficie des dispositions de la loi. Lorsque l'emprunteur souhaite payer au comptant, il doit porter de sa main sur l'acte une mention par laquelle il reconnaît avoir été informé que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir des dispositions de la loi.

En cas de recours à un ou des crédits, le contrat est réputé conclu sous la condition suspensive d'obtention du financement, dans le délai de 1 mois minimum ( un délai supérieur pouvant être négocié).

Si, à l'expiration de ce délai, l'emprunteur n'a pas obtenu le ou les prêts demandés, le contrat immobilier est caduc. Il sera considéré comme n'ayant jamais existé.

De même, le contrat immobilier peut être résilié si l'un des prêts sollicités, à condition qu'il soit supérieur à 10 % du montant total du crédit et que tous les prêteurs étaient informés du recours à plusieurs prêts, est refusé.

La condition suspensive n'étant pas remplie, les sommes versées d'avance par l'acquéreur doivent lui être immédiatement restituées, sans retenue ou indemnité à quelque titre que ce soit.

Le prêt immobilier peut prendre plusieurs formes parmi lesquelles :

Types de prêts inmobiliers · Le prêt bancaire : Il n'est soumis à aucune condition de ressources et peut être utilisé pour tout type d'acquisition. Les conditions en sont librement négociées avec le prêteur. · Le prêt à taux 0% Il s'agit d'un prêt aidé de l'Etat, auquel il n'est pas appliqué d'intérêt. Le montant remboursé est donc égal au montant prêté. L'obtention de ce prêt est soumis à conditions de ressources. Il ne peut être utilisé par ailleurs que pour certains types d'acquisition. La demande est à déposer auprès de l'un des établissements de crédit qui ont passé une convention avec l'Etat . · Le Prêt Epargne Logement ( PEL ) Ce prêt est accordé après une phase d'épargne sur un plan épargne logement, le taux applicable étant réglementé. Son montant, qui est plafonné, est fonction des intérêts acquis pendant cette phase d'épargne et de la durée du prêt. · Le prêt conventionné Il est soumis à certaines conditions d'occupation du logement et d'Apport personnel. Il est limité à 90 % du coût de l'opération. · Le prêt aux fonctionnaires Il est accordé en complément d'un prêt conventionné, dans les mêmes conditions que celui-ci. Son montant et son taux d'intérêt sont réglementés. · Le prêt 1% logement Il peut être octroyé à tout salarié d'une entreprise privée d'au moins 10 salariés. Son montant est fonction des ressources de l'emprunteur et il ne vise que certains types d'acquisition. Son taux est fixé à 1.5% . · Le prêt d'Accession Sociale ( PAS) Il est accordé pour l'acquisition d'une résidence principale, dans la limite de 90 % du coût de l'opération et sous conditions de ressources et d'apport personnel.

 

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