II. Información del prestatario

1. La publicidad en materia de crédito inmobiliario

Toda publicidad hecha, recibida o percibida en Francia debe indicar, bajo penas de sanciones penales, la identidad del prestamista y la naturaleza y objeto del préstamo.

Si la publicidad comporta uno o varios elementos con cifras debe mencionar, además de la duración, el coste total y la tasa efectiva global del préstamo (TEG: intereses teniendo en cuenta los gastos y remuneraciones que pueden aplicarse al préstamo así como las primas de seguros de invalidez o muerte ) .

Todas las menciones obligatorias deben además ser presentadas de manera legible y comprensible por el consumidor.

Los documentos publicitarios o de información enviados al prestatario deben mencionar que dispone de un plazo de reflexión de 10 días para aceptar el crédito, que la venta está subordinada a la obtención del préstamo y que si éste no es obtenido, el vendedor debe reembolsar las sumas entregadas.

Finalmente, está prohibida toda publicidad que asimile las mensualidades de reembolso a los alquileres o haga referencia, para el cálculo de los plazos, a prestaciones sociales que no estén aseguradas durante todo la duración del contrato (prestaciones familiares, subsidio personal de alojamiento).

2. La oferta previa

La ley del 79 obliga al prestamista a enviar por escrito una oferta de préstamo, cuyo contenido está fijado por la misma ley. En ella deben figurar la identidad de las partes y del avalista, en su caso, la naturaleza y el objeto del préstamo, las modalidades (sobre todo fechas y amortización, montante del crédito y su tasa), las garantías, los seguros, las condiciones requeridas para transferir los préstamos a un tercero, así como la duración de la validez de la oferta, las condiciones de aceptación y los gastos de estudio.

La entrega de la oferta previa obliga además al prestamista a mantener su proposición durante un periodo mínimo de 30 días desde la recepción por el prestatario. Si el préstamo no ha sido aceptado en este tiempo, puede modificar las condiciones. Toda modificación de esta condición, sobre todo de la tasa o del montante, obliga al prestamista a la entrega de una nueva oferta previa.

III. El contrato de préstamo

1.Aceptación de la oferta previa

El contrato de préstamo no se perfecciona hasta la aceptación de la oferta previa por el prestatario, aceptación que no puede tener lugar hasta que transcurra un plazo de reflexión mínima de 10 días, bajo pena de multa y de la pérdida del derecho a los intereses por el prestamista. Por otro lado ningún pago, sea cual sea su forma, puede ser exigido al prestatario antes de la aceptación de aquélla.

Para asegurarse del cumplimiento de este plazo, la ley obliga al prestamista a enviar la proposición de préstamo por correo, y al prestatario a aceptar esta oferta por el mismo medio.

2. Conclusión de un contrato de venta inmobiliaria

El contrato de préstamo se concluye bajo la condición resolutoria de la no conclusión del contrato de venta, en un plazo de 4 meses desde la aceptación de la oferta (el plazo puede ser alargado por las partes).

Si el proyecto inmobiliario no llega a término en este plazo, el contrato de préstamo puede ser anulado. El prestamista podrá exigir el reembolso de las sumas entregadas, y los intereses así como los gastos de estudio (cuyo montante está limitado por la ley en el 0.75 % del montante del préstamo, sin que la suma así calculada pueda exceder de 1 000F. sin IVA )

3. Recurso a varios préstamos

Si el prestatario solicita varios préstamos para la realización de su proyecto, debe informar de ellos a los prestamistas. La anulación de todos los contratos de préstamos será posible en el caso de que uno de los préstamos, por un montante superior al 10 % del crédito total, sea rehusado.

4. Reembolso por anticipación

El prestamista no se puede oponer al reembolso por anticipación de una parte o de la totalidad del préstamo a menos que este reembolso sea inferior o igual al 10 % del montante inicial del préstamo(salvo que se trate del saldo).

Por el contrario, el contrato puede prever para tal caso el pago de una indemnización. Esta indemnización está limitada por la ley al valor de un semestre de intereses sobre el capital reembolsado al coeficiente medio (índice medio) del préstamo, sin poder exceder del 3% del capital restante debido antes del reembolso.

Sin embargo, en los contratos concluidos a partir del 29 de junio de 1999 no puede demandarse ninguna indemnización en caso de reembolso anticipado cuando este reembolso esté motivado por la venta del bien inmueble, venta consecuencia de un cambio del lugar de actividad profesional del prestatario o de su cónyuge, de la muerte o del cese forzado de actividad profesional de estos últimos.

5. Las garantías y los seguros

El prestamista exige a menudo garantías que pueden adoptar formas variadas: garantías sobre el propio bien (hipoteca), aval de una tercera persona (que será requerido en sustitución del deudor principal en caso de incumplimiento de este último) , adhesión a un fondo de garantía .

Exigirá igualmente la suscripción de un seguro de vida, y a menudo completado por uno de enfermedad -incapacidad- o invalidez. También podrá ser propuesto un seguro de paro.

Las condiciones y el coste de estos seguros son variables de un establecimiento a otro. No hay que dudar, por lo tanto, en informarse antes de elegir su contrato . El contrato de seguro, efectivamente, puede ser realizado con una compañía diferente de la propuesta por el establecimiento prestamista.

IV. El contrato inmobiliario: condición suspensiva de obtención de los créditos

El proyecto de contrato o el contrato definitivo deben indicar si el precio será pagado al contado o a crédito. A falta de mención especifica, el prestamista se beneficiará de las disposiciones legales. Cuando el prestatario desea pagar al contado, deberá introducir en el acta una mención por la cual reconoce haber sido informado de que al recurrir a un préstamo no puede prevalerse de la disposición de la ley.

En caso de recurso a uno o varios créditos, el contrato se estima concluido bajo la condición suspensiva de obtención de la financiación, con un plazo de un mes mínimo (un plazo superior puede ser negociado).

Si a la expiración de este plazo el prestatario no ha obtenido el o los préstamos demandados, el contrato inmobiliario caduca. Será considerado como si nunca hubiese existido. Asimismo, el contrato inmobiliario puede ser rescindido si uno de los préstamos solicitados es rehusado, a condición de que sea superior al 10% del montante total del crédito y de que todos los prestamistas estén informados del recurso a varios préstamos.

Si la condición suspensiva no ha sido realizada, las sumas entregadas por adelantado por el adquiriente deben serle inmediatamente restituidas sin retención o indemnización de ningún tipo.

El préstamo inmobiliario puede adoptar diversas formas:

Tipos de préstamos inmobiliarios · El préstamo bancario : No está sometido a ninguna condición de ingreso y puede ser utilizado para todo tipo de adquisiciones. Sus condiciones son libremente negociadas con el prestamista. · El préstamo al 0% Se trata de un préstamo ayudado por el Estado, al cual no se le aplica interés. El montante reembolsado es por lo tanto igual al montante prestado. La obtención de este préstamo está sometido a condiciones de ingresos. No puede ser utilizado más que para cierto tipo de adquisiciones. La petición ha de ser realizada a un establecimiento de crédito que tenga un convenio con el Estado. · El préstamo ahorro vivienda (PEL) Este préstamo se acuerda tras una fase de ahorro sobre un plan ahorro vivienda estando reglamentado el interés aplicable. Su montante, que está limitado, depende de los intereses adquiridos durante esta fase de ahorro y de la duración del préstamo. · El préstamo convencional Está sometido a ciertas condiciones de ocupación de la vivienda y de aporte personal. Está limitado al 90 % del coste de la operación. · El préstamo a funcionario Se acuerda como complemento a un préstamo pactado en la mismas condiciones que este. Su montante y su interés están reglamentados. · El préstamo 1% alojamiento Puede ser concedido a todo asalariado de una empresa privada de al menos 10 empleados. Su montante está en función de los recursos del prestatario, y dirigido a cierto tipo de adquisición. Su interés está fijado al 1,5 % · El préstamo de acceso social ( PAS) Se acuerda para la adquisición de una residencia principal, con el límite del 90% del coste y bajo condiciones de ingresos y de aportes personales del prestatario.

 

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